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¿Que es una Junta de Compensación?
Para una explicación técnica de los distintos sistemas para urbanizar terrenos de carácter privado ya existen páginas y publicaciones de profesionales, enlazaré a las distinas entradas que considere interesantes, pero el objeto de esta página es explicar con un lenguaje sencillo en que consiste este sistema para todas aquellas que no tengan conocimientos y tengan algún interés en el tema, como el que suscribe estas líneas, de manera que puedan hacerse una idea básica y clara antes de embarcarse en esta aventura de poner poner en marcha una Junta de Compensación y liquidarla con éxito o incorporarse a una existente.
Nos ponemos en situación, «fulano» tiene unos terrenos cercanos al municipio y que utiliza de huerto familiar o finca de recreo, debido a esa cercanía y al interés que tienen la mayoria de sus vecinos en urbanizar y fijar su residencia en esta zona que el Ayuntamiento previamente ya ha recalificado como terreno urbanizable, por lo que deciden convertirse en promotores y acometer las obras de urbanización.
Como es lógico el Ayuntamiento del municipio es el responsable de que todo lo que se ejecuta cumpla con la normativa vigente en el momento, por lo que tiene mucho que decir en todo el procedimiento.
Existe otra alternativa, que es la junta de colaboración, la diferencia entre la Junta de Compensación y Cooperación radica precisamente en la forma en que la administración inteviene, mientras que en la segunda es la que dirige y ejecuta todo el procedimiento, desde los proyectos hasta la ejecución de obras y los propietarios solo aportan los terrenos y sufragan los costos, en la primera son los juntacompensantes quienes asumen todo el control, cumpliendo con las normativas urbanisticas además de asumir todos los costos.
En el supuesto que que nos interesa, las Juntas de Compensación, cada propietario aporta xxxx m2 de terreno (cuota de participacion) y al final debe recibir los mismos m2 ya urbanizados o en su defecto una compensación por la diferencia de m2 que no reciba, la merma de m2 vendrá justificada por el interés general, calles, zonas verdes, equipamientos sociales, etc. dicha compensacion puede ser económica o en m2 ubicados en otra zona del sector, de ahí viene su nombre, cada participante aporta y recibe una compensación en base a su cuota de participación. Cada aportación y participación conlleva la obligación de afrontar todos los gastos en proporción a su cuota de participción y que serán objeto de las correcciones oportunas a la finalización y liquidación de la junta.
Muy importante que todos los futuros integrantes tengan claros estos conceptos, en cuanto a obligaciones, derechos y los costos que suponen participar en una junta de compensacón. Si tenemos dudas de nuestra capacidad económica para hacer frente a los mismos estamos a tiempo de transmitir nuestra propiedad o llegar a un acuerdo con la junta de compensación para la cesión o expropiación de nuestros terrenos, no olvidemos que el interés general prima sobre el particular y la ejecución del proyecto es de obligado cumplimiento, por lo que si nuestro interés es seguir manteniendo un terreno rústico y con los fines de huerto familiar u otros particulares no nos queda más remedio que tomar una decisión al respecto.
Sin duda es una oportunidad de negocio, ya que entregaremos un terreno rústico y nos devolverán un terreno urbano con la ejecución de todos los servicios culminada, por lo que el valor de la propiedad y por tanto nuestro patrimonio, se verá incrementado sustancialmente, es por esto que hay que verlo desde esta perspectiva, pero teniendo en cuenta que es necesario hacer una inversión económica, que a priori parece cierta pero que puede variar en funcion de muchos factores, por lo que hay que estar preparado para ellos, una analogia a este sistema son las cooperativas para la construcción de viviendas, es de vox pópuli que los costos previstos se vean incrementados con respecto a los presupuestos inicales, en el caso de las juntas de compensación existen menos factores que puedan incidir en el costo final al tratarse únicamente de la ejecucion de la urbanización, asfalto, acerados, alumbrado, acometidas de agua y luz, telefonía, etc, a priori una ejecucion relativamente rápida.
Es importante seguir los pasos necesarios antes de acometer las obras de urbanización, los proyectos de reparcelación y urbanizacion deben estar aprobados por la administración actuante y las aportaciones económicas de los participantes satisfechas, de manera que se pueda garantizar la contratación de profesionales y empresas urbanizadorasl asi como el cumpliento de pagos evitando así demoras en la ejecución de las distintas partidas, las demoras incrementarán el costo final.
A grandes rasgos esto es una junta de compensación.
Estaré encantado de ayudarte y aclarar aquellas dudas que pueda solventar desde mis conocimientos.
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